Antes de comenzar la búsqueda de tu nueva propiedad es importante considerar los siguientes puntos ya que para usar un crédito de 10, 15 o 20 años es necesario generar un compromiso, no sólo con el vendedor/propietario y/o la institución financiera, sino también con tu propio bolsillo.
El sueldo es lo primero en lo que debes poner atención.
De él depende que puedas adquirir el inmueble. Del total de tu ingreso mensual neto (ya después de deducciones correspondientes) es deseable programar que el 30% del mismo sea destinado al pago de la hipoteca. Te sugerimos no exceder dicho porcentaje para evitar sangrar tus finanzas personales y, además, dividir el dinero; de esta forma te dará la oportunidad de ser flexible con los gastos adicionales que surjan en el camino. Por dar un ejemplo: Si ganas 20 mil pesos, separa seis mil pesos para el pago del crédito hipotecario y cerciórate en tener un ahorro significativo para el enganche. El enganche es la cantidad que tendrás que pagar a manera de anticipo; usualmente en México se establece una base del 10% al 30% del valor total de la propiedad, pero llega a variar dependiendo del tipo de hipoteca que consigas o si la propiedad se va a liquidar de contado. De todas maneras, no está nada mal que de entrada vayas pensando en este porcentaje.
Existen algunos pagos que debes de tener en mente antes de dar el gran paso. Por eso, te sugerimos que del 70% que te sobra del sueldo, apartes del 10 al 20 por ciento para adicionales como el predial, los trámites notariales y alguna mejora estructural o superficial que desees hacer en el espacio seleccionado.
Los trámites notariales incluyen la escrituración (entre los que se encuentran los impuestos de la compraventa del inmueble), los derechos derivados de la operación realizada y los honorarios notariales, estos pagados al 100% por quien compra.
Establece parámetros de búsqueda.
Con los criterios antes mencionados puestos sobre la mesa: con el monto que vas a asignar de tu sueldo para comprar casa o departamento, así como los gastos adicionales también citados y con un historial crediticio sin penalidad, es momento de dar el siguiente paso, que suele ser el de mayor ilusión. Preventa, nueva o usada. Todo este proceso es resultante de cuestionarse si uno quiere una propiedad nueva o usada, sea casa o departamento, o si prefiere comprarla bajo el modelo de la preventa.
Usar portales inmobiliarios y apps Utilizar portales inmobiliarios optimiza el tiempo de los interesados, aportando una mayor visibilidad de propiedades (en cuanto a volumen) en menor tiempo. En el momento que ingreses al portal, revisa bien la descripción, lugar en donde se presentan las dimensiones de las propiedades en venta, la distribución (cuartos, baños, sala, jardín, etc.), instalaciones, servicios y amenidades. Pon atención a las fotografías de la casa o departamento, estas tienen que ser de buena calidad dando un panorama real de lo que te vas a encontrar al visitarla por primera vez. Durante la visita, coteja que se vea tal cual como se muestra.
Tipo de contacto
Trato directo con el dueño El dueño no siempre tiene la experiencia que un agente o asesor de ventas inmobiliario tiene, es por ello que serás tú quien realice las preguntas y trata de ser muy incisivo, algo que debes saber, es que, al tener trato directo con el dueño, ustedes (él/ella y tú) serán responsables de todo el proceso, nadie prestará servicios adicionales para visitar al notario o realizar los trámites correspondientes.
Trato con un intermediario/agente inmobiliario. Este tipo de trato separa el protagonismo del dueño, quien cede la responsabilidad de la venta de propiedad a un agente inmobiliario, corredor o intermediario, quien a su vez gana una comisión tras cerrar el trato con el comprador. Asegurate de que tu agente inmobiliario sea profesional certificado en el medio.
Trato con el equipo de ventas del desarrollo inmobiliario. Cuando se trata de una propiedad nueva, es posible que el proyecto inmobiliario de tu interés tenga un “showroom” o caseta de ventas con una persona que te atiende. Dicha persona, a quien llamaremos asesor de ventas, al igual que el agente inmobiliario es quien dará continuidad durante todo el proceso, desde la primera visita, enseñar la documentación, hasta en muchos casos, dar seguimiento al tema crediticio.
VISITA LAS PROPIEDADES
Revisión del estado del inmueble. Cada vez que visites una opción de inmueble, sugerimos que realices los siguientes ejercicios: Abre y cierra llaves, closets, puertas, etc.; cerciórate que todas funcionen sin problema. Checa que las instalaciones de gas, luz y agua estén en buenas condiciones, sin fugas, que enciendan todos los apagadores, que salga agua del grifo y que sirva correctamente la palanca del escusado. Da un vistazo a pie de las calles circundantes y la colonia, asegúrate que es el lugar donde quieres vivir, observa el estado del asfalto; si tienes oportunidad platica con algún vecino para que te proporcione su opinión, tal vez conoce al dueño de la propiedad que estás visitando. Ubica las estaciones de policía, bomberos, centros médicos más cercanos. Esto te ayudará a tener más tranquilidad a la larga.
Revisión de documentación al día y sin adeudo
I. Predial y servicios: Pide al dueño, agente o asesor inmobiliario que te muestre el pago al corriente del impuesto predial y de todos los servicios como luz, agua, mantenimiento (en caso de vivir en un conjunto o condominio).
II. Solicita los planos y la escritura para corroborar que la propiedad está al nombre del propietario y no hay ningún impedimento para la operación.Muchos de los desarrollos actuales cuentan con certificados de sustentabilidad, para demostrar que son amigables con el medio ambiente; sería pertinente que preguntaras por ellos.
III. ¿Cómo evitar un fraude inmobiliario? 1. Nunca te comprometas a depositar o transferir dinero a alguien que no hayas conocido en persona y de quien no tengas los documentos necesarios. 2. Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás tratando y confirma que se trate realmente de un agente inmobiliario o el dueño. 3. Busca propiedades en agencias inmobiliarias confiables o páginas web de confianza. 4. Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo.Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo por alguna u otra razón, o no se encuentra disponible, descarta el acuerdo.
Comparativo de precios de la colonia seleccionada
Una de las formas más fáciles para comparar precios de la colonia seleccionada, es recurrir a portales inmobiliarios, en donde puedas examinar má
s de 10 propiedades con características similares y con ello, tomar la decisión final. Hacer esto te ahorrará mucho tiempo y te proporcionará una visibilidad más amplia del comportamiento de los precios del mercado. También puedes tomar el teléfono y llamar a números de otras propiedades, aunque no sean de tu interés para saber de viva voz los precios que se están ofreciendo en la zona de interés. Es importante también, hacer un análisis de las fortalezas y debilidades de todas las propiedades visitadas anteriormente; aquí estás a menos pasos de hacer tu sueño realidad
Fortalezas:
Las cosas que hacen más coherencia en tu búsqueda son las que se convierten en tus fortalezas; todo aquello que te gustó, desde la propiedad hasta el trato del vendedor.
Debilidades:
Todo aquello que te hace ruido, que no concuerda con tus parámetros de búsqueda, que resta valor a tu evaluación. Considera elegir la que tenga mayor cantidad de fortalezas sobre debilidades; si llegas a un empate, vuelve hacer el análisis tomando en cuenta aspectos que no habías abordado anteriormente.
FORMALIZAR LA COMPRAVENTA
Redactar, revisar y firmar el contrato de compraventa En el contrato de compraventa es imprescindible que se pongan todos los puntos sobre la mesa sin excepciones, tanto las obligaciones del vendedor como del comprador, el monto final negociado, así como las condiciones e
n las que se va a entregar el inmueble.
Criterios del contrato de compraventa
Dentro del contrato se deben de desarrollar puntualmente los siguientes puntos:
Obligaciones del vendedor como atenerse al precio negociado, entregar la propiedad en tiempo y forma tal como se estipuló en el documento, y que la propiedad esté libre de adeudos o gravamen, además de que esté involucrada en un proceso legal.
Obligaciones del comprador donde constate que tiene la capacidad financiera para liquidar el monto total de la propiedad y donde se asegure que será el siguiente dueño del predio en cuestión.
Monto final tras negociación, que muestre la conformidad de ambas partes.
Fechas de entrega bien estipuladas para que no surja el inconveniente entre vendedor y comprador.
Entrega de documentos de ambas partes al notario para realizar los trámites correspondientes tras concluir el pago de la hipoteca.
Trámites notariales
Documentación requerida para la escrituración de una propiedad
Identificación oficial del vendedor y acta de matrimonio en caso de que el propietario esté casado y tenga una copropiedad con su pareja o alguien más.
En caso de que el vendedor sea una sociedad mercantil, solicitar la identificación del representante legal suscrito en la escritura anterior.
Contar con el Título de Propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad con la información de la ubicación y dimensiones del inmueble, el nombre del propietario y el régimen bajo el cual adquirió la propiedad.
Tener disponible la documentación que compruebe que está libre de adeudo de servicios, del impuesto predial de los últimos cinco años y de gravamen. Este último se refiere a los deudos de créditos hipotecarios o problemas de embargo del inmueble.
Identificación oficial/acta de nacimiento del comprador y de su cónyuge, en caso de firmar de forma mancomunada, así como el acta de matrimonio de los compradores en cuestión.
Si se pagó una hipoteca, solicitar a la institución emisora del crédito que entregue una carta de liberación de crédito.
Avalúo vigente.
Pago al notario.
Considera que los gastos de los honorarios del notario son pagados por quien compra, pero recuerda que el resolver dudas no genera ningún costo, pues la asesoría y consultoría se ofrece de forma gratuita en todo el país.
Los tabuladores de gastos dependen de la localidad, pero sólo una sexta parte del total de los gastos corresponde a los honorarios, el resto es aplicado por motivos diferentes: trámites de certificado de libertad de gravamen de no adeudos, impuestos por Adquisición y gastos generados por el avalúo y las nuevas escrituras.
MUDANZA
Observa si existe algún desperfecto en la casa y si es necesario, comienza a repararlo antes de que te mudes (siempre y cuando se p
ermita el acceso a los trabajadores previo a tu mudanza). Etiquetar y categorizar: Estudia todas y cada una de las habitaciones de tu actual vivienda y decide qué es lo que necesitas mantener y de lo que prefieres deshacerte. Además, identifica aquellas pertenencias que requieren especial cuidado o que necesiten estar aseguradas a la hora de ser transportadas.
Archivo de mudanza: Es recomendable anotar los avances del proceso para asegurarse de que nada se pierde o se daña en la mudanza.
Investiga las distintas alternativas: Busca los precios de agencias de transporte y mudanzas, y compara cuál es la que puede ofrecerte la mejor opción.
Organiza los materiales necesarios para empaquetar: Artículos como cajas de cartón, bolsas de embalaje, etc. te ayudarán en el proceso de la mudanza.
Empaqueta los artículos innecesarios: Guarda todo aquello que no vayas a necesitar para dejar espacio en la mudanza.
Medidas: Imprime el plano de tu nueva vivienda para estructurar el espacio y estudiar cómo organizarás tus pertenencias.
Último análisis de la casa: Es recomendable dar una última vuelta por la casa para confirmar que todo está en orden y de que no se queda ningún electrodoméstico encendido.
Resuelve tus dudas sobre cómo comprar propiedades exitosamente, de manera segura y tomando en cuenta todos los pasos y documentos indispensables. Consultanos y con gusto te apoyaremos en todo el proceso de compra.
OJO: Es posible habitar la vivienda en cuanto se realice el enganche a según como esté estipulado en el contrato de compraventa.
Resumen del artículo en: https://www.lamudi.com.mx/Guia-para-comprar-propiedades/